Für viele Bauherren und Immobilienkäufer ist die Finanzierung ihres Projekts eine große Herausforderung. Um den Bau oder Kauf einer Immobilie zu stemmen, greifen die meisten auf die Unterstützung in Form eines Bau- oder Immobilienkredits zurück. Dabei stehen nicht nur Banken als Kreditgeber zur Verfügung, sondern auch Bausparkassen, Versicherungen oder Landesförderinstitute können infrage kommen.
Neben diesen institutionellen Möglichkeiten ist es auch denkbar, das benötigte Kapital von Freunden oder innerhalb der Familie über einen privaten Darlehensvertrag zu leihen. Allerdings sollte hierbei unbedingt eine Sicherungsabtretung vereinbart werden, um alle Parteien abzusichern.
Die Wahl des Kreditgebers hängt oft von individuellen Faktoren wie der Bonität, den Konditionen und dem Bedarf ab. Es empfiehlt sich daher, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich eingehend beraten zu lassen, um die beste Lösung für die eigene Situation zu finden.
Wie läuft eine Baufinanzierung ab?
Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, ist ein Annuitätendarlehen oft die erste Wahl von Bauherren und Immobilienkäufern. Bei dieser Form der Tilgung erhalten Kreditnehmer die benötigte Summe für Kauf oder Hausbau von der Bank. Im Rahmen ihres Tilgungsplans zahlen sie dann jeden Monat eine gleichbleibende Rate zurück.
Die monatliche Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Durch die regelmäßige Tilgung der Restschuld verringert sich die Zinsbelastung im Laufe der Zeit und der Kredit wird schneller zurückgezahlt. Dies führt zu einer insgesamt geringeren Zinsbelastung und somit zu einer schnelleren Entschuldung.
Es lohnt sich jedoch, die Konditionen der verschiedenen Angebote genau zu vergleichen und sich von Experten beraten zu lassen. Auch eine flexible Gestaltung des Tilgungsplans oder die Einbindung von Fördermitteln können die Rückzahlung des Kredits erleichtern und die Gesamtkosten senken.
Welche Konditionen sind zu beachten?
Wenn man eine Immobilie über einen Kredit finanzieren möchte, ist es wichtig, die Rahmenbedingungen verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. Schließlich erstreckt sich die Laufzeit des Darlehens in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Finanzielle Veränderungen wie Erbschaften oder Einkommensverluste lassen sich schwer langfristig planen. Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer bei der Wahl ihres Kredits besonders auf folgende Konditionen achten:
Sollzinsbindung:
Bei der Baufinanzierung wird ein fester Zinssatz für den gesamten Finanzierungszeitraum vereinbart. Selbst wenn die Zinsen während dieser Zeit steigen, bleibt der Zinssatz unverändert. Wenn die Zinsen aktuell niedrig sind, empfiehlt es sich, die Konditionen für einen längeren Zeitraum festzuschreiben. Ein Bausparvertrag kann zukünftigen Immobilienbesitzern helfen, sich frühzeitig günstige Zinsen zu sichern. Um das Sparziel zu erreichen, sollte der Bausparvertrag in Zeiten steigender Zinsen abgeschlossen werden.
Tilgungssatz:
Die meisten Kreditgeber verlangen heute einen Mindesttilgungssatz von mindestens einem Prozent pro Jahr. Experten empfehlen eine Tilgungsrate von etwa drei Prozent, um den Kredit schnell abzuzahlen.
Tilgungssatzwechsel:
Einige Kreditgeber bieten kostenlose Tilgungssatzwechsel an. Diese ermöglichen es Kreditnehmern, ihre monatliche Rückzahlungsrate während der Laufzeit des Darlehens zu erhöhen oder zu reduzieren. Es ist ratsam, nach möglichen Tilgungsaussetzungen zu fragen, da sich Lebensumstände (z.B. Gehaltserhöhungen oder Arbeitslosigkeit) über einen so langen Zeitraum selten gleich bleiben.
Sondertilgungen:
Es ist wichtig, im Vorfeld zu prüfen, ob das Darlehen Sondertilgungen vorsieht und ob diese kostenlos sind. Sondertilgungen ermöglichen es Kreditnehmern, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Diese bieten sich beispielsweise an, wenn der Kreditnehmer eine Erbschaft oder Bonuszahlung erhält. Oft sind Sondertilgungen nur einmal pro Jahr möglich
Gut zu wissen: Die Kreditkonditionen hängen stark von der Bonität des potenziellen Kreditnehmers ab. Ein hohes Eigenkapital verringert das Risiko für die Bank und kann zu günstigeren Konditionen führen. Auch die Eigenleistung des Bauherren, die als „Muskelhypothek“ bezeichnet wird, kann sich positiv auf die Kreditsumme auswirken.
Anschlussfinanzierung
Eine Baufinanzierung ist in der Regel zeitlich begrenzt und an eine bestimmte Zinsbindung gebunden, die meist zwischen zehn und 20 Jahren liegt. Wenn der Kreditnehmer das geliehene Geld nicht vollständig zurückzahlt hat, wenn die Sollzinsbindung ausläuft, benötigt er eine Anschlussfinanzierung. Heutzutage ist dies bei größeren Krediten in der Regel der Regelfall, und es gibt verschiedene Optionen zur Verfügung.
Eine Möglichkeit ist die Prolongation, bei der der Kreditnehmer einfach sein Darlehen bei derselben Bank verlängert. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die Bank ein entsprechendes Angebot machen. Es ist jedoch ratsam, auch Angebote anderer Banken einzuholen, da die Hausbank möglicherweise nicht das günstigste Angebot hat.
Eine andere Option ist die Umschuldung, bei der der Kreditnehmer nach Auslaufen der Sollzinsbindung ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufnimmt. Dies kann sinnvoll sein, wenn die neue Bank niedrigere Zinsen anbietet als die Hausbank. Allerdings können Kosten wie Grundschuldabtretung oder Vorfälligkeitsentschädigung entstehen, die berücksichtigt werden müssen.
Das Forward Darlehen ist eine weitere Form der Anschlussfinanzierung, bei der der Kreditnehmer das Darlehen viele Monate oder Jahre vor dem Auslaufen der Sollzinsbindung abschließt. Der Zinssatz wird bereits im Voraus festgelegt, um sich günstige Zinsen zu sichern und das Risiko steigender Zinsen zu vermeiden. Allerdings wird ein Zinsaufschlag erhoben, der von der Vorlaufzeit abhängt.
