Ab wann ist von Zahlungsverzug eines Mieters die Rede?
Für den Vermieter ist es wichtig, dass die Miete pünktlich und vollständig gezahlt wird. Der Mietvertrag legt genau fest, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist. In der Regel ist dies der dritte Werktag eines Monats, wie es auch §556b BGB vorsieht. Es ist jedoch nicht zwingend erforderlich, dass die Miete an diesem Tag auf dem Vermieterkonto eingeht. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2016 (BGH, VIII ZR 222/15) reicht es aus, die Zahlung an diesem Tag anzuweisen.
Sollte ein Mieter seine Miete jedoch nicht pünktlich oder nur unvollständig zahlen, spricht man von einem Zahlungsverzug oder Mietrückstand. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter mit einer Abmahnung wegen Zahlungsverzug auffordern, die fällige Miete zu begleichen. Es empfiehlt sich, die fällige Miete rechtzeitig zu zahlen, um Probleme und Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Welche Bedeutung hat die Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Wenn Mieter mit der Miete im Verzug sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter bestimmten Umständen durch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug beenden. Dies ergibt sich aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter die Miete zwei Monate hintereinander nicht pünktlich zahlt, seine Miete zwei Monate hintereinander nur teilweise zahlt und dem Vermieter einen „nicht unerheblichen“ Teil der Miete schuldet oder seinem Vermieter über mehr als zwei Monate hinweg eine Summe in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig bleibt.
Eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug ist nicht zwingend erforderlich, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Wenn ein Mietrückstand nach den Bedingungen in § 543 BGB vorliegt, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung zu beenden. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter jeden Monat unpünktlich zahlt. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, zuerst eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug auszusprechen.
Übrigens: Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter haben, sollten Sie sich vor einer Abmahnung zunächst persönlich mit ihm in Verbindung setzen und auf den Rückstand hinweisen. Möglicherweise handelt es sich um ein Versehen, beispielsweise wenn der Fehler bei der Bank liegt.
Was gehört in die Abmahnung wegen Zahlungsverzug?
Wenn Sie eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug aussprechen möchten, sollten Sie die Schriftform wählen, obwohl eine mündliche Abmahnung auch möglich ist. Die Abmahnung sollte folgende Punkte enthalten: Name und Anschrift von Mieter und Vermieter, Benennung der Mietsache, Höhe der Mietschuld, Nennung des Monats/der Monate, in dem/denen die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde, Bezugnahme auf den Mietvertrag, Frist, zu der die Zahlung nachzuholen ist, Androhung der Kündigung bei weiterem Ausbleiben der Miete sowie die Unterschrift des Vermieters/der Vermieter.
Damit die Abmahnung wirksam ist, muss sie an alle Mieter gerichtet sein, die im Mietvertrag stehen.
Mit diesem Musterschreiben können Sie sicherstellen, dass Ihre Abmahnung den rechtlichen Anforderungen entspricht und somit wirksam ist. Achten Sie darauf, dass Sie alle erforderlichen Informationen vollständig und korrekt angeben.
Wie geht es nach der Abmahnung weiter?
Sollte der Mieter auch nach einer Abmahnung die Miete oder Teile davon weiterhin verspätet oder gar nicht zahlen, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos und außerordentlich zu kündigen oder eine Kündigung nach Abmahnung auszusprechen. Es ist wichtig, dass der Vermieter in diesem Fall die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und die Kündigung korrekt formuliert ist. In solchen Fällen ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen, um eventuelle Fehler oder rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Welche Gründe für eine Abmahnung haben Vermieter noch?
Neben der Abmahnung wegen Zahlungsverzug gibt es noch weitere Gründe, aus denen Vermieter ihre Mieter abmahnen können. Einige Beispiele dafür sind, wenn der Mieter sich nicht an die Ruhezeiten hält (Abmahnung wegen Ruhestörung), die Wohnung an einen Dritten vermietet, gegen die Hausordnung verstößt oder ohne Zustimmung einen Hund oder eine Katze in der Wohnung hält. Es ist wichtig, dass der Vermieter auch in diesen Fällen die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und die Abmahnung korrekt formuliert ist. Bei Unsicherheit oder Fragen ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
