Wann empfiehlt sich eine Abmahnung wegen Ruhestörung?
Der Wohnungsmietvertrag oder die Hausordnung legt genau fest, welche Ruhezeiten in einem Mehrfamilienhaus für alle Mieter gelten. Eine Abmahnung wegen Ruhestörung empfiehlt sich, wenn ein Mieter die Ruhezeiten nicht einhält. Obwohl es keine bundeseinheitliche Regelung zu den Ruhezeiten gibt, gilt in allen Bundesländern eine Nachtruhe sowie die Ruhe an Sonn- und Feiertagen. Die meisten Bundesländer sehen diese nächtliche Ruhephase zwischen 22 Uhr und 6 Uhr vor. Zusätzlich finden sich in vielen Mietverträgen Regelungen zu einer Mittagsruhe (täglich z.B. von 13 Uhr bis 15 Uhr). Der Lärmpegel sollte in der Nacht nicht höher als 30 Dezibel und am Tag nicht höher als 40 Dezibel liegen. Verstößt ein Mieter mehrfach gegen die Ruhezeiten, ist ein Vermieter nicht nur berechtigt, ihn für das Verhalten abzumahnen. Mit der Abmahnung fordert der Vermieter seinen Mieter auf, zukünftig das negative Verhalten zu unterlassen. Eine Abmahnung wegen Ruhestörung empfiehlt sich, wenn der Mieter beispielsweise während der Ruhezeit laute Partys feiert, Möbel rückt, den Fernseher aufdreht, staubsaugt oder laute Geräte in seiner Wohnung oder im Garten benutzt. Mieter müssen hingegen Trittgeräusche, lautes Musizieren (bis zu 120 Minuten täglich), Ruhestörung durch schreiende Babys, Lärm durch spielende Kinder oder bellende Hunde des Nachbarn (bis zu 30 Minuten täglich) ertragen.
Wie mahnt ein Vermieter den Mieter ab?
Vermieter haben bei Ruhestörung die Wahl zwischen mündlicher (vor Zeugen) und schriftlicher Abmahnung. Im Falle einer Gerichtsverhandlung empfiehlt sich jedoch prinzipiell die Schriftform. Folgende Punkte sollten in der Abmahnung enthalten sein: Abmahndatum, Name und Adresse des Vermieters, Namen und Anschriften aller im Mietvertrag genannten Mieter, Beschreibung des Abmahngrundes mit Nennung von Datum, Uhrzeit oder Zeugenaussage und das Wort „Abmahnung“, Bezugnahme auf Verstoß gegen Mietvertragsregelungen, Aufforderung zur Änderung des Verhaltens (mit Frist) und Aufklärung über rechtliche Konsequenzen.
Die Abmahnung wird vom Vermieter unterschrieben. Sind mehrere Vermieter vorhanden, müssen alle unterschreiben oder einen Alleinunterzeichner mit Vollmacht bevollmächtigen. Die Abmahnung muss an alle Mieter adressiert sein, nicht nur an den vermeintlichen Störenfried.
Es ist zu beachten, dass Mieter das Recht haben, bei dauerhafter Ruhestörung die Miete zu kürzen und Vermieter verklagen können, wenn diese nichts gegen den Störenfried unternehmen. Deshalb sollten Vermieter frühzeitig reagieren und eine Abmahnung wegen Ruhestörung aussprechen, um finanzielle Einbußen und Schadenersatzforderungen zu vermeiden.
Wie geht es nach der Abmahnung weiter?
Eine Abmahnung wegen Ruhestörung sollte für den Mieter ein Warnschuss sein, um sein störendes Verhalten zu ändern. Wenn der Mieter jedoch weiterhin die Ruhe im Haus stört, können Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung kündigen. Um vor Gericht bestehen zu können, empfehlen sich Vermietern Lärmprotokolle, die genau dokumentieren, wann, wie lange und wie laut die Ruhestörungen waren sowie welche Geräusche sie verursacht haben. So lässt sich die Kündigung besser begründen und durchsetzen.
